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    嚴監管下的地產票據:華夏幸福供應鏈金融爆雷
    2021-12-20 19:51:51
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    掌鏈 楊逸佳

    近兩年來,房地產行業進入寒冬,房企再不似往日那般風光無限。甚至許多往日的行業巨頭都紛紛坍塌,如恒大、當代置業、花樣年等。

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    而房企大軍中值得一提的還有華夏幸福,這個曾經的千億房企龍頭,也是中國房地產行業的十強選手。如今,更是被千億巨額債務壓頂。自2021年2月1日華夏幸福首次承認債務違約以來,截至12月16日,華夏幸福長在達300多天的債務危機中,公司股價從9.45元/股跌至3.52元/股,降幅達62.75%。

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    面對2192億巨債,華夏幸福努力自救。12月10日,華夏幸福發布公告,公告顯示債務重組方案獲得通過。據其《債務重組計劃》顯示,對2192億元金融性債務,華夏幸福將通過賣出優質資產回籠資金、出售資產帶走債務、現金清償、債務展期等方式,分批實現債務化解。

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    這意味著,華夏幸福獲得5-8年的喘息時間,重新為后續恢復造血。12月10日開盤后,華夏幸福的股價一路走高,自上午10時起就處于漲停狀態。但這并不意味著華夏幸福的債務危機已經過去了,華夏幸福的債務并沒有消失,后續它還需要籌措資金還償還相關債務。

    屋漏偏逢連夜雨,12月15日,華夏幸福公告稱,一筆價值3.13億美元的境外理財產品中間人失聯了,華夏幸福已于近日向廊坊市公安機關報案,并于2021年12月14日收到廊坊市公安局經濟犯罪偵查支隊出具的《受案回執》。20億元委托理財中間人失聯對于華夏幸福來說無疑是雪上加霜。

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    “干到今天這步,我愿賭服輸?!泵鎸?000多名華夏幸福的核心員工,王文學把責任攬在自己身上。從曾經的地產首富,到如今的資不抵債,究竟是如何走到這般境地?房企頻頻爆雷的背后,地產商票還有未來嗎?

    一、千億龍頭房企——華夏幸福

    縱觀所有大型房企,其創始人背后幾乎都有一段傳奇人生,王文學也不例外。王文學最開始從事餐飲行業,積累了不少的人脈資源??恐@些人脈資源,1998年轉行進入房地產行業,成立了華夏房地產公司。也就是這一年,恰逢國家取消福利分房,中國房地產市場迎來了全新的利好局面。

    公司成立后,王文學在王石的幫助下成功蓋起了第一個樓盤——“華夏花園”,開盤之后沒多久便售罄了。就這樣王文學成功賺到了自己的第一桶金,完成了初始資金的積累。

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    2001年,王文學遇到生命中第二個貴人王志綱。當時,又恰逢“大北京”規劃出臺,北京和環京地區的各大房企都準備擼起袖子大干一場,而王志剛作為資深市場策劃深諳當時的行業形勢。于是,王志綱建議王文學將目光放在北京和環京地區,轉而向產業地產方向發展。

    王文學審時度勢,果斷采納了王志綱的建議。隨后定下了“產業新城+地產開發”的模式。得益于當時一片大好的市場形勢和政策環境,北京房價一路上漲,一直深耕北京地區的華夏幸??焖俪砷L起來。

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    2011年,華夏幸福借殼上市,業務拓至全國,銷售額超過150億元,成為了中國最大的產業地產開發商。2018年算得上是華夏幸福的巔峰時刻,銷售額達到1600億元,成為了國內top10的房企。也是在同年,王文學一年的時間內套現131億,在胡潤研究院發布的《2019胡潤套現企業家30強》中位居榜首。一時之間風光無限。

    二、華夏幸福供應鏈金融爆雷的背后

    華夏幸福的債務問題開始顯露是在2021年1月,當時穆迪、惠譽等機構紛紛下調華夏幸福的信用評級。1月15日,華夏幸福對中融信托違約兩筆本息共計11.2億元的到期信托計劃。1月18日該消息的正式披露。截至2月1日華夏幸福召開金融機構債委會時,已有52.6億元本息金額的銀行貸款、信托貸款等債務產生逾期。

    2021年1月-9月,華夏幸福營收284.22億元,同比下降49.90%;歸屬上市公司股東的凈利潤-134.56億元,同比下降284.84%。截至2021年9月30日,華夏幸福資產總計4657億元,負債合計3877億元,所有者權益780億元,資產負債率為83.26%。

    隨著今年1月份到期的那批商票出現逾期,華夏幸福的債務問題成為大眾關注的焦點,緊接著市場上陸陸續續的債劵暴雷和商票拒付。與此同時,華夏幸福商票價格還在不斷上漲。

    在票據爆雷之前,華夏幸福和供應商直接大多采用商票方式支付,當時的商票兌付都很及時,加上公司的體量巨大,供應商門也愿意接受華夏幸福商票。而此次商票拒付事件讓供應商們感到深深的不安,持票者紛紛在網上口誅筆伐。在微博搜索詞條“華夏幸福商票”中,幾乎是相關持票主體對于華夏幸福的控訴。

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    那么,千億房企何以會跌落至此呢?

    1.應收、應付賬款激增,巨額負債成頭上利劍

    2017年,廊坊、張家口、保定等地紛紛出臺“限購令”,環京地區的樓市不景氣。一直以來重倉環京地區的華夏幸福慘遭當頭一棒。當年華夏幸福城市地產簽約僅為79億元,大幅下降72%,經營性現金流由正轉負。

    財報顯示,2017年華夏幸福經營性活動現金流量凈額為-162.28億元,同比減少309%。華夏幸福應收賬款189.1億元,同比暴漲99.04%,遠遠高于收入同比增長的10.8%。

    2019年以來,華夏幸福瘋狂投資,擴張激進,開始大量借錢。2019年上半年,華夏幸福新增融資多達632.55 億元,其中銀行貸款123.32 億元,新發行債券及債務融資工具金額167.37 億元,信托、資管等其他融資金額341.85 億元。2019年報顯示,其該年度籌資活動產生的現金凈額達到259億元。短期借款為266億元,較2018年的42億元,增長531%。

    從凈負債率來看,2017年華夏幸福凈負債率為48.16%,2018年升至161.06%,2019年這個數字超過200%。

    應收賬款和應付賬款激增,負債率逐年暴漲。如此巨額的負債壓身,如果銷售量更不上來,或者再融資出現問題,那么最終形成的巨大杠桿必然化為一把利劍懸掛于企業頭上。

    2.“三道紅線”出臺,堵住融資之路

    華夏幸福內部人士曾透露,“如果沒有后來出臺的三道紅線政策,華夏幸福不可能出現債務違約的情況?!贝_實,如果一切都朝著最理想的方向發展,大多數爆雷房企或許都可以逃過一劫。但是,企業的經營永遠要給可能的突發狀況留有緩沖的余地,畢竟行穩才能致遠。

    2020年8月20日,相關部門為限制開發商融資,約談主要房企并出臺了房企融資的“三道紅線”規定,具體內容包括剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。

    “三道紅線”標準之下,全部踩線的房企歸入紅檔,有息負債規模將不得增加。這意味著,三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資機會。

    公開數據顯示,截至2020 年9月末,華夏幸福的有息負債規模達2185億元,其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計約為940億元,占比43%。而同期華夏幸福貨幣資金為386.09億元,中間存在超過550億元的缺口。

    此外,國盛證券報告也顯示,華夏幸福剔除預收款后的資產負債率為78%,凈負債率為214%,現金短債比達0.41,“三道紅線”全部踩中,屬于規定中的紅檔房企。嚴監管下,華夏幸福融資路徑阻塞。

    和其他爆雷房企相似,華夏幸福的債務危機本質上還是在于激進的發展步伐以及盲目的擴張。盲目的擴張導致負債暴增,不斷調高的杠桿碰上嚴監管,資金鏈就容易出現斷裂,而“爆雷”現象就在所難免。

    三、岌岌可危的地產商票

    華夏幸福供應鏈金融爆雷,頻頻出現商票拒付的情況。此外,華夏幸福的商票貼息報價最高已經達到了45.83%,足以見得公司穩定性較差。

    對于整個行業生態環境來說,票據應用的普及對建立我國商業信用環境有重要意義。對于相關主體而言,票據是最適合中小企業的直接融資工具,股票和債券對小微企業來說門檻很高。

    特別是自“三道紅線”出臺之后,商票更是因其門檻低、易操作等優勢,成為地產開發商的心頭好。數據顯示,截至2020年底,國內TOP50房企應付票據規模超過4000億元,同比增加33.8%。

    成也蕭何敗也蕭何,以真實貿易為基礎,正常情況下商票沒有什么問題,是作為一個中性的金融財務結算工具存在。既有利于房企,又有利于供應商,一張商票,盤活兩方現金流,確實使供應鏈各方獲利。

    而如今,商票行業亂象叢生,市場險象迭生。商票已經不是原先中性的金融財務結算工具,而變成一種規避監管,隱匿債務風險的融資利器。近段時間各大房企商票違約事件頻發也印證了這種推論。據掌鏈不完全統計,2021年以來,至少有15家房企被曝出過票據違約。

    房企利用商票來支付上游供應商工程款項,形成融資鏈條。隨著越來越多的企業加入,規模逐漸擴大,最終形成牽一發而動全身的局面。一旦某個關口出現問題,后果不堪設想。

    6月30日,市場消息顯示,央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入監控范圍,要求相關房企將商票數據每月上報。隨著房企商票納入監管層面,商票的一級、二級市場將會越來越規范。房企也將無法通過這種隱匿的手段進行融資,規避監管。房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束,企業必須專注于主業,靠自身回血,才能行穩致遠。

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