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    黑石拿下中國大灣區最大物流園!蘇世民重金投中國物流地產
    2021-12-10 21:34:39
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    掌鏈 焉至

    12月7日,富力地產發布公告稱,已同黑石集團基金附屬公司Sonic Holdings I Limited達成協議,同意出售剩余30%股權,轉讓廣州國際機場富力綜合物流園。至此,黑石以82.63億元人民幣的總價,全股權收購目前粵港澳大灣區最大的物流園區。

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    園區附屬公司空港物流、華維、鼎富,以及所有物業股權和收益,盡歸黑石所有。

    公告顯示,廣州國際機場富力綜合物流園,位于中國廣州市花都區花東縣,占地1470畝,計劃總建筑面積超過120萬平方米;目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約89萬平方米,配套設施也已落成;未開發的倉庫凈用地面積約210畝。

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    一、黑石在華十四年

    黑石集團(The Blackstone Group)成立于1985年,美國規模最大的上市投資管理公司,2007年6月22日在紐約證券交易所掛牌上市,在北美和歐亞大陸設有多家辦事處。1992年以來,黑石的房地產基金已成為多樣化業務投資的一支全球運作資本。

    2007年是黑石進軍中國的元年。5月,籌備中的中國國家外匯投資公司斥資30億美元,購入黑石集團約10%的股份。9月10日,黑石集團出資6億美元購入中國化工旗下藍星20%的股權。一賣一買,黑石看好改革開放三十年的中國。

    截至2021年10月,全球資產管理規模已高達7310億美元的黑石集團,在中國已經走過14個年頭。

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    (來源:企查查)

    二、物流地產是中國投資亮點——蘇世民

    黑石的物流地產投資起步并不早,卻步履矯健。2010年至今,通過200多筆交易,黑石收購了全球超過10億平方英尺的物流地產。尤其在2019年,宣布收購普洛斯(GLP)美國物流資產的案例,創造了私人地產交易規模的全球紀錄,然后便一躍成為了美國最大的倉儲物流業主之一。

    1.還是2010年,黑石牽頭與中國最大的農產品市場運營商之一——中國壽光農產品物流園達成協議,在其赴港上市之前,進行大約6億美元的投資;其中黑石自身注資約1.9億美元,占股10%左右。僅一年之后,在壽光物流園香港IPO前夜,黑石選擇撤股套現、規避風險。是其在華物流地產投資的肇始。

    2.2013年,創始人蘇世民(Stephen Schwarzman)自掏一億美元腰包在清華設立獎學金、吸引好感的同時,黑石投資上海物流開發項目,繼續試水。

    3.2017年,黑石在中國設立的物流基礎設施管理平臺——龍地(DragonCor),服務電商、零售、第三方物流、快遞快運、制造業客戶,逐步發展至涵蓋全國18個城市、開發并管理著近 40 個物流園區,總建筑面積達 380 萬平方米。此后每年都有所動作。3.jpg

    龍地(DragonCor)物流園之一

    4.2018年10月,黑石集團斥資2.75億元人民幣,收購東百集團旗下物流開發建設及運營主體——佛山睿優80%股權,因勢利導,瞄準中國高端物流倉儲行業。

    5.2019年,黑石同物流倉儲設施總面積超300萬平方米的第一產業集團合作,投資物流倉儲產業地產開發及運營管理項目,看好粵港澳大灣區、長三角及周邊一二線城市群的回報潛力。

    6.2020年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發展,黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等地都有投資布局,并在上海新建成一座物流園區。

    7.2021年1月19日,黑石集團旗下公司以63億元的價格拿下廣州國際機場富力綜合物流園70%股權;12月7日完成百分百收購。

    8.2021年6月16日,SOHO中國對外宣布,黑石向其發出全面收購要約,計劃取得SOHO中國的控股權;9月10日再發公告,“鑒于目前滿足先決條件的進展不足”,原計劃取消,黑石放棄投資。

    到目前為止,黑石在中國物流地產板塊布局覆蓋23座城市,面積超5300萬平方英尺,累計注資已過10億美元大關。

    三、2021物流地產大戶投融資動向

    (一)普洛斯(GLP)

    普洛斯專注物流地產,擁有1200億美元的房地產及私募股權基金管理資產,其房地產基金平臺是世界上最大的平臺之一;亞馬遜為其租賃業務的大型客戶。5.png

    1.普洛斯REIT

    6月21日,普洛斯REIT(中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金)在上海證券交易所上市,成為上交所首支“倉儲物流類”公募基礎設施投資信托基金,股票代碼“508056.SH”。

    普洛斯REIT也是中國首批公募基礎設施投資信托基金之一,其資產由7個普洛斯倉儲物流園組成,分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群,建筑面積合計約70.5萬平方米。6.png

    2.聯手老牌央企

    10月20日,普洛斯與國務院直管、網點服務鄉鎮覆蓋率近百分百(網點數量約5.7萬個),并于近年推出“次日達”全面提速的中國郵政,共同出資設立北京中郵鴻運管理咨詢有限公司。雙方將借此發起設立以現代物流產業為核心的私募股權投資基金,目標投資規模200億元人民幣。

    基金投資標的為一線城市、重要交通網絡節點及城市群落樞紐地區新開發的物流、倉儲、運營中心及城市配送園區,兼顧郵政體系內存量資產盤活和升級改造,包括郵政快遞分揀中心、航側貨運中心、電商倉配中心、高端定制庫以及高標準冷庫等在內的多用途物流倉儲類基礎設施資產。

    (二)萬科旗下萬緯物流

    1.增資

    4月3日,萬科公告稱,“繼續向全資子公司萬科物流增資,金額63.2億元?!敝链?,萬緯物流的注冊資本由181億元擴充至244.2億元。近年的發力,萬科業已成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商。

    2.擴股

    9月15日,萬科物流發展有限公司新增5位股東:珠海市萬緯盈合投資合伙企業(有限合伙)(8.5%)、淡馬錫附屬DahliaInvestments Pte. Ltd.(6%)、Reco Meranti PrivateLimited(6%)、Top Yulan Investment Ltd(3%)、南京曦之萬緯創業投資合伙企業(有限合伙)(1.5%),萬科集團持股比由100%減至75%,將注冊資本從244.2億元人民幣增至359.68億元人民幣。掌鏈認為,增加境外股東,預示了萬緯物流的上市決心。7.png

    (來源:企查查)

    3.投拓

    9月,萬科計劃支付權益價款0.65億元人民幣,新增江西南昌臨空經濟區嘉茂物流地產項目。

    (三)遠洋集團

    1.遠洋資本收購

    6月2日,遠洋資本計劃以11.78億元股權轉讓價、11.34億元債權轉讓價,共計23.12億元人民幣,收購紅星美凱龍集團旗下西藏、上海、天津等共7家物流子公司。

    2.設立地產基金

    10月18日,遠洋資本聯合亞洲某主權基金,發起設立4億美元物流地產私募基金。該基金專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。遠洋資本擔任基金普通合伙人(GP)及基金管理人,負責基金日常運營及管理;遠洋資本旗下遠洋物流將對基金的項目進行開發運營和物業管理。

    3.物流地產上船

    11月19日,遠洋集團宣布,以7.8億元認購遠洋物流地產控股有限公司所配發的3萬股目標股份。交割后,遠洋物流擴大已發行股本的30%,將作為合營企業列位于遠洋集團旗下,登上遠洋集團這艘上市大船。

    (四)物流地產界引入新資方

    1.凱德中國信托

    10月12日,新加坡凱德集團旗下的凱德中國信托,計劃以16.834億新元在中國收購一個物流資產包。該資產包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產。這也是凱德中國信托首次進入內地物流市場。

    2.領展房產基金

    香港商業地產大戶——領展旗下房產基金,以總價為7.54億人民幣(1.18億美元)的價格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的3/4股權。這也是領展首次涉足物流領域。

    結語:

    掌鏈綜合分析,一般情況下,物流地產投資回報率要高于其他類型商業地產。美國房地產投資信托委員會數據顯示,在1年期、3年期和5年期投資周期中,物流地產的無負債投資回報率也遠高于其他物業。

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    (來源:仲量聯行)

    據戴德梁行統計,高標庫產品在過去10年里增長了8倍,已經成為市場投資的重中之重。隨著疫后爆發的生鮮冷鏈和社區團購市場,物流倉庫成為房地產行業的投資焦點,是一種必然趨勢。

    “未來,黑石愿意在中國投資兩類房產:第一是倉儲類資產,第二是城市購物中心?!眲撌既颂K世民如是說。

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