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    新力控股、當代置業相繼供應鏈金融爆雷,成也票據,敗也票據?
    2021-11-06 18:36:36
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    掌鏈 楊逸佳

    房地產早一步入寒冬,爆雷企業已有十余家,而票據供應鏈金融成了導火索…

    9月底,恒大爆雷,許家印質押5億股份還債;10月以來,又有兩家房企票據爆雷:新力控股、當代置業債務違約。

    11月1日,融創服務和當代置業旗下物業公司第一服務雙雙發布公告,宣布融創服務將以6.93億元,收購第一服務3.22億股股份,占第一服務已發行總股本的32.22%,每股對價為2.15元。

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    當代置業6.93億賣子融創的背后,是其資金承壓下的掙扎自救。

    10月26日,當代置業發布公告稱,公司于10月25日到期的12.85厘優先票據,未能按時償還票據本金及其應計但未付利息,發生票據違約?!?/p>

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    自此,當代置業成為繼花樣年、新力控股等企業后,又一出現債務違約的百強房企。據興業證券統計,今年中資美元債市場上出現違約的房企已有9家。

    一、當代置業、新力股份深陷債務危機

    1.當代置業“賣子還債”

    實際上一切債務問題都是有跡可循的,當代置業的債務違約并不突然,資金方面的問題已經存在一段時間了。早在10月8日,當代置業旗下物業公司第一服務控股已經申請短暫停牌,以待根據香港公司收購及合并守則刊發構成公司內幕消息的公告。此時就已經做好了“斷臂求生”的準備。

    10月11號,又發布一則求救公告:希望一筆即將到期(10月25日)的2.5億美元債展期至明年1月25日。該美元年債利率12.85%,在行業屬特別高的。

    上述種種都表明了當代置業的資金緊張,周轉困難,已經陷入債務危機。與此同時,當代置業的窘境也反應到了股價上。11日當代置業開盤不到半小時跌幅5.26%,收盤最終跌2.12%,12日頹勢延續,尾盤跌勢加速,最終報收報0.435港元跌幅6.25%。

    2.新力控股欠債900億,股票停牌

    與當代置業股價大跌不同,同樣在10月爆雷的房產企業——新力股份,則是直接崩盤。

    9月20日下午,新力盤中大跌90%,市值蒸發超123億港元,至停牌前,股價跌87.01%至0.5港元/股,最新總市值17.85億港元。至今,新力控股仍然處于停牌狀態。

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    股價暴跌以后,曾經的行業黑馬新力地產陷入債務違約,總負債高達900億元,旗下子公司的股權也被債權人密集凍結。據企查查顯示,截至11月5日,新力地產已累計新增股權凍結17次,被凍結股權數額共計44.26億元。

    新力控股暴雷的跡象早在今年年初就已經顯現。今年上半年,新力明顯減緩了拿地的步伐。

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    而真正開始爆發是在8月初,新力地產旗下子公司開出的商票出現逾期,逾期的商票由吉安新悅力創房地產開發有限公司所開。不只是吉安新悅力創房地產開發有限公司,網上還曝出贛州新力、南昌新銘、廣東強科等新力地產子公司均出現票據逾期、拒付等現象。據統計,截至8月31日,新力控股集團未承兌商業票據已逾90筆,年利率介于8%~36%之間。

    商票逾期引發外界關注,不信任的聲音此起彼伏。而緊接著又在8月中旬,傳出新力地產拖欠4千萬工程款導致項目停工的消息。此消息一出,可見新力的資金鏈恐已出現斷裂。

    9月30日新力控股公告表示,大股東張園林所持有股份已質押。業內人士都紛紛表示震驚,沒想到新力控股已經陷入如此危險的境地。

    10月11日,新力控股公告,將于10月18日到期的2.5億元的美元債及最后一期利息可能會違約。而如今隨著債務到期,新力控股已經是債務實質性違約。

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    在債務危機之下,新力內部也出現人事大變動:一是總部員工全員減薪,二是大面積裁員。

    二、當代置業、新力股份爆雷的背后

    由恒大商票逾期引發的“爆雷”危機在房地產行業蔓延開來,在各項政策收緊的大環境下,越來越多的品牌房企開始“崩盤”。商票逾期,債務違約,拖欠工程款導致項目停工,甚至股權質押,資金鏈面臨巨大壓力……

    一個又一個地產巨頭相繼倒下,不能完全歸結于政策收緊的大環境以及地產巨頭恒大帶來的多米諾效應。企業的垮塌歸根結底還是在于企業自身。

    從企業上半年財報來看,2021上半年,新力控股集團現金短債比1.4倍、凈負債率50.5%,這兩項都符合監管要求;僅有剔除預收賬款的資產負債率為73.5%,略高于紅線標準。僅一項不達標,屬于“黃檔”企業,看起來債務壓力并不算大。與那些踩了三道紅線或兩道紅線的房企相比,新力遭遇債務爆雷,也算得上是意料之外的。

    和新力一樣令人意外的還有當代置業。截至上半年,當代置業剔除預收款后的資產負債率為83%,凈負債率93%,現金短債比為1.46。從“三道紅線”來看,也是僅有資產負債率一項越線。此外,集團現金及銀行結余由2020年12月31日140.93億元增加23.6%至174.25億元,現金流狀況保持穩健。

    從半年報的數據上來看,新力、當代置業怎么看也不像是要爆雷的節奏。一個是成立十年就登陸資本市場的房企黑馬,一個是中國綠色建筑、科技地產標桿企業,此次意外爆雷的背后究竟在哪個環節出了問題?

    1.新力:自身根基不穩+融資成本過高

    新力控股(集團)有限公司于2010年在江西省南昌市成立,發展速度非常之快,僅僅十年,新力控股實現了從零到千億的突破。

    發展迅速的原因,一方面是前幾年處于房地產高速發展期,吃到了地產紅利。另一方面,不同于萬科、碧桂園等房企巨頭以自有項目為主的發展路線,新力控股為了實現規模的高速擴張,更多的選擇聯合開發運營的方式擴大全口徑銷售規模。近三年來新力控股的權益銷售額占全口徑銷售額比不足50%。

    發展速度過快,根基不穩,作為千億房企的新力控股,規模有些“虛胖”。

    此外,在融資成本方面,新力控股的加權融資成本已經達到了9.73%,遠超行業平均水平。根據365財經統計的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》,當代置業是45家上市房企中平均融資成本最高的。

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    本身根基不穩,負債金額又高達900億,融資困難加大,而且融資成本遠超正常水平,一系列連鎖反應給企業資金鏈帶來巨大的壓力。

    2.當代置業:商票越界+融資成本飆升

    據當代置業上半年財報顯示,當代置業的融資成本飆升,融資成本高達2.06億元,與上年同期相比增長23.5%;加權平均借貸利率為9.73%,2020年底的這一數據為9.9%?!?/p>

    在負債方面,截至今年6月底,當代置業流動負債合計661.79億元,較上年同期增長19.53%。貿易應付款高達234.67億元,同比增長42.68%。其中,貿易及票據應付款69.94億元,同比增長66.96%。一年以內的貿易及票據應付款達54.5億元。

    當代置業截至6月底的貿易和票據應付款合計近70億元,其中一年以內54.5億元??梢娖渖唐币幠U诖蠓鶖U大,隨著大量商票的開局,背后必然會隱匿企業債務風險,從而導致金融化的傾向愈發明顯。

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    (當代置業/資料圖)

    三、房企爆雷:成也票據,敗也票據

    1.成也票據——多方共贏的融資工具

    對于整個行業生態環境來說,票據基礎設施的完善、票據生態體系的發展、票據應用的普及對建立我國商業信用環境有重要意義。對于相關主體而言,票據是最適合中小企業的直接融資工具,股票和債券對小微企業來說門檻很高。

    自“三道紅線”出臺之后,商票更是因其門檻低、易操作等優勢,成為地產開發商的心頭好。隨著房地產融資大環境的整體性收緊,房企有息債務規模以顯而易見的速度下降,票據融資越來越普遍、市場規模迅速做大。數據顯示,截至2020年底,國內TOP50房企應付票據規模超過4000億元,同比增加33.8%。

    2.   敗也票據——被玩變味的商票

    以真實貿易為基礎,正常情況下商票沒有什么問題,是作為一個中性的金融財務結算工具存在。既有利于房企,又有利于供應商,一張商票,盤活兩方現金流,確實使供應鏈各方獲利。

    而如今,商票行業亂象叢生,市場險象迭生。商票已經不是原先中性的金融財務結算工具,而變成一種規避監管,隱匿債務風險的融資利器。

    房企利用商票來支付上游供應商工程款項,形成融資鏈條。隨著越來越多的企業加入,規模逐漸擴大,最終形成牽一發而動全身的局面。一旦某個關口出現問題,后果不堪設想。

    近段時間各大房企商票違約事件頻發也印證了這種推論。據不完全統計,2021年以來,至少有8家房企被曝出過票據違約。

    總體來看,當嚴監管碰上高杠桿,資金鏈就容易出現斷裂,而“爆雷”現象就在所難免。所以高杠桿是問題的根源,一味追求規模效益是原罪。

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